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Une donation ou une succession permettent d’acquérir un bien dont le régime juridique est déjà défini (pleine propriété, copropriété, indivision).
Un acquéreur, quel que soit son budget, a le choix du projet le plus accessible (démembrement de propriété, viager, propriété partagée). Pour vous aider à vous y retrouver, cet article revient en détail sur les différentes formes de propriété immobilière.
Différentes formes de propriété immobilière : pleine propriété
L'article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
La pleine propriété correspond à la propriété complète d’un bien.
Elle se compose de 3 éléments.
D'abord, le droit d’user de chose, qu'on appelle l’usus.
Exemple : occuper un appartement.
Ensuite, le droit de percevoir les fruits, le fructus.
Exemple : percevoir les loyers.
Enfin, le droit de disposer de la chose, l’abusus.
Exemple : céder un appartement.
Copropriété
La copropriété permet le partage d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes, les copropriétaires. Elle trouve son origine dans la loi du 10 juillet 1965.
Un immeuble en copropriété comporte des parties privatives et des parties communes. Chaque copropriétaire possède une quote-part de parties privatives et une quote-part de parties communes.
Le règlement de copropriété définit les règles applicables à la gestion, à l’utilisation et aux restrictions d’usage de l’immeuble.
L’ensemble des copropriétaire forme le syndicat des propriétaires. Il se réunit en assemblée générale tous les ans.
Le syndic et le conseil syndical procèdent à l’exécution des décisions votées lors de l’assemblée générale.
Indivision
L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien.
C’est une situation fréquente en cas de pluralité d’héritiers
C’est la solution la plus simple pour acquérir un bien à plusieurs. L’acquéreur est propriétaire à hauteur de sa contribution financière.
Une convention d’indivision permet de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. Elle doit comporter la liste des biens indivis concernés et mentionner les droits de chaque indivisaire.
Démembrement de propriété
On parle de démembrement de propriété lorsque l’usus et le fructus sont réunis entre les mains d’une même personne, l’usufrutier, alors que l’abusus est entre les mains d’une autre personne, le nu propriétaire. La propriété est alors démembrée.
L'usufruit est détenu par l'usufruitier et la nue-propriété est détenue par le nu-propriétaire.
L’usufruitier peut décider d’habiter dans le logement ou bien le louer. Il est redevable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation si le bien constitue sa résidence. Il a la charge de l’entretien et des travaux de réparations portant sur le bien. Il doit occuper le bien en bon père de famille.
Le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations de l’immeuble (article 605 du Code civil). Il supporte les impôts portant sur le capital. Il doit souscrire une assurance multirisques.
Le nu propriétaire est libre de vendre ses droits quand il le souhaite à condition que cela n’affecte pas l’usufruitier. Il a la charge d’exercer toutes les actions en justice relatives à la propriété du bien.
Viager
L’achat en viager consiste à vendre un logement à une personne, le débirentier, en échange du versement mensuel d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur, le crédirentier.
Débirentier
Le débirentier est débiteur d’un bouquet et/ou d’une rente viagère. Il devient propriétaire du bien dès la signature de la vente. Il peut jouir du bien en cas de viager libre.
Crédirentier
Le crédirentier est créditeur de la rente viagère. Il peut jouir du bien en cas de viager occupé. Son décès met fin au viager.
Bon à savoir : la vente à terme est une variante au viager. Elle est limitée dans le temps. L’acquéreur devient propriétaire uniquement lorsqu’il a payé le nombre de mensualités convenu avec le vendeur.
Vente immobilière à terme Lire l'article
Propriété partagée
La propriété partagée est une situation juridique dans laquelle plusieurs propriétaires se partagent le propriété d’un bien de manière indivise.
Avec ce système, le financement est facilité. En effet, l'ensemble des propriétaires groupe leur apport personnel respectif. Les coûts d’acquisition pour chaque investisseur sont réduits.
La gestion est simplifiée par rapport à une résidence secondaire, dont il faut s’occuper tout au long de l’année alors qu’on en profite que quelques semaines par an.
En outre, l’investissement est sécurisé. Le propriétaire souhaitant vendre sa quote-part à un tiers peut le faire à tout moment.