Le viager, qui permet aux seniors de compléter leurs revenus, n’est a priori pas une transaction très populaire en France.
Afin de redonner du pouvoir d’achat aux personnes âgées propriétaires de leur logement, des investisseurs institutionnels ont constitué le fonds viager.
Le fonds viager poursuit 3 objectifs :
- apporter une solution pour pallier la baisse structurelle des revenus des personnes âgées et améliorer leur vie quotidienne ;
- favoriser le maintien à domicile des personnes âgées ;
- stimuler et sécuriser le marché du viager en France.
La fin des contrats passés entre des personnes physiques
Tout le monde se souvient de cette nonagénaire, sans héritier, qui vend sa maison en viager à son notaire alors âgé de 47 ans. Celui-ci s’engage à verser à la vieille dame 2 500 francs par mois et, à la mort de cette dernière, il pourra s’installer dans sa maison. Mais la vendeuse était Jeanne Calment, et est devenue à l’âge de 122 ans la doyenne de l’humanité. Son notaire, décédé 20 ans avant elle, dut débourser au total le double de la valeur vénale de la maison.
Les statistiques démontrent que dans près de 80 % des cas, les vendeurs en viager dépassent leur espérance de vie théorique. Là réside l’écueil problématique du viager classique, et l’intérêt d’opter pour un fonds viager, plus sécurisant car mieux encadré. Obstacle psychologique, la réticence à spéculer sur la mort d’une personne âgée explique sans doute le faible engouement pour le viager.
Au tout début, le viager ne pouvait être qu’une opération immobilière de gré à gré, c’est-à-dire passée entre deux particuliers.
Depuis quelques années, des investisseurs en quête de placements à long terme se sont intéressés à un autre mode de viager, appelé fonds viager, et ont ainsi mis fin aux contrats de vente passés entre deux personnes physiques.
Concrètement, un fonds d’investissement achète plusieurs biens immobiliers en viager occupé, constituant ainsi un « fonds viager », et permet aux vendeurs seniors de rester dans leur logement tout en percevant un complément de revenus, grâce au versement d’un capital appelé bouquet, et de rentes leur vie durant.
Les vendeurs ont rapidement apprécié le côté rassurant de voir un fonds d’investissement acquérir leur bien immobilier : désormais, le risque ne repose plus sur le décès d’une seule personne, mais sur celui du groupe de personnes ayant fait l’objet de l’acquisition par un investisseur.
Fonds viager : investissement garanti
Les vendeurs en viager ont également apprécié le côté financièrement sécuritaire du fonds viager.
En effet, contrairement à une personne physique, acquéreur, un fonds d’investissement a peu de risques de se voir déclarer insolvable, et dispose de liquidités et de garanties suffisantes pour mener l’opération d’investissement à son terme en toute sécurité.
Les formules de viagers mutualisés, reposant sur l’acquisition par un investisseur d’un grand nombre de biens immobiliers éligibles au viager, s’appuient sur la mutualisation du risque. Ce dernier, qui ne repose plus sur le décès d’une seule personne, apporte une garantie pérenne à l’investissement.
Enfin, dès l’origine du projet, les investisseurs ont l’obligation de présenter une assise financière très solide afin d’initier l’opération de fonds viager.