Un fonds de placement immobilier (FPI) est un véhicule de placement collectif dont l’actif est constitué d’au moins 60 %, d’actifs immobiliers détenus directement (immeubles) ou indirectement (via des sociétés à dominante immobilière).
C’est un produit grand public rattaché à la famille des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). La fiscalité des FPI relève à la fois des revenus fonciers et, éventuellement, de celle des revenus de capitaux mobiliers. Cet article vous dit l’essentiel sur les FPI et leur fonctionnement.
Définition d’un fonds de placement immobilier
Les véhicules d’investissement permettant aux particuliers d’investir dans la pierre en échappant aux contraintes de l’immobilier direct sont nombreux.
Parmi les principaux, on peut citer les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont destinées au placement locatif.
Leur portefeuille est composé d’au moins 90 % d’actifs immobiliers.
OPCI
La finalité des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) réside dans la distribution de revenus provenant de la gestion d’un patrimoine immobilier.
Les OPCI (ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005) peuvent prendre 2 formes.
Elles peuvent consister en des sociétés de placement à prépondérance immobilière (SPPICAV), dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions.
Elles peuvent également être des fonds de placement immobilier (FPI), dont les revenus sont imposés comme des revenus fonciers classiques (pour leur partie immobilière).
Les FPI sont donc un type particulier d’OPCI.
Fonctionnement des fonds de placement immobilier
Statut du FPI
Juridiquement, le FPI est une copropriété qui émet des parts vendues à des investisseurs. Les souscriptions ou rachats de parts se font à la demande des porteurs, sur la base de la valeur liquidative (dont il faut soustraire les frais et commissions éventuels).
Gestion du FPI
La gestion du FPI est assurée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle est sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé de porteurs élus.
L’actif immobilier des FPI est constitué d’immeubles et de parts de sociétés non cotées majoritairement investies dans l’immobilier. Le plus souvent, il s’agit de sociétés civiles immobilières (françaises ou étrangères).
Contraintes réglementaires liées au FPI
Le portefeuille d’un FPI doit respecter un certain nombre de contraintes réglementaires.
D’abord, au moins 60 % du portefeuille doit être constitué d’actifs immobiliers détenus directement ou via des sociétés immobilières non cotées.
Ensuite, un volant de liquidité représentant au minimum 10 % du portefeuille doit être disponible, notamment pour financer le rachat des parts des investisseurs sortants.
Enfin, le reste du portefeuille peut être composé d’actifs financiers, parmi lesquelles on doit trouver des valeurs mobilières (actions, obligations, etc.).
Mode de distribution
Un FPI est tenu de distribuer aux porteurs de parts un pourcentage de ses recettes locatives et financières.
Ainsi, au moins 85 % des résultats distribuables provenant des loyers et des revenus des placements financiers sont distribués.
De même, au moins 85 % des plus-values nettes de cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice ou des exercices antérieurs, et n’ayant pas fait l’objet d’une distribution, doivent être distribués.
Fiscalité
Les FPI ne sont pas assujettis à l’impôt sur les sociétés. Les porteurs de parts sont taxés en « transparence », comme s’ils avaient directement reçu les revenus fonciers et plus-values immobilières dégagées par le fonds.
Le FPI ventilant ses revenus en fonction de leur provenance (revenus immobiliers ou mobiliers), les porteurs sont alternativement imposés dans les catégories « revenus fonciers » ou « revenus de capitaux mobiliers », selon l’origine des fonds.