La spéculation immobilière a pour objet d’investir dans des biens immobiliers ou des actifs immobiliers, puis de les revendre ultérieurement en réalisant une forte plus-value.
De façon plus marginale, certains investisseurs spéculent aussi sur la pierre à travers des titres représentatifs de biens immobiliers ou bien des actions de sociétés foncières cotées en bourse. C’est l’éclatement d’une bulle spéculative sur le marché immobilier américain qui est à l’origine de la crise financière de la fin des années 2000. Le point maintenant.
Origine et mécanisme de la spéculation immobilière
Plusieurs facteurs sont à l’origine d’un cycle de spéculation immobilière :
- déséquilibre entre l’offre et la demande sur tel ou tel segment du marché ;
- anticipation inflationniste ;
- niveau des taux d’intérêt, etc.
En 2014, le FMI a lancé un nouvel indice global du marché immobilier selon lequel le Canada, la Belgique, le Royaume-Uni et la France sont en passe de développer de nouvelles bulles immobilières.
Des phénomènes de spéculation immobilière sont aussi observés dans des cas particuliers :
- changement de zonage d’un périmètre ;
- amélioration de la desserte ferroviaire ;
- développement d’un bassin d’emploi déséquilibrant l’offre et la demande, comme dans la région toulousaine du fait du dynamisme d’Airbus, etc.
Tout déséquilibre structurel du marché immobilier entre une demande importante et une offre qui ne suit pas provoque une flambée des prix de marché.
Spéculation immobilière et théorie des anticipations rationnelles
Introduites par le macro-économiste américain John Muth en 1961, la théorie des anticipations rationnelles est l’hypothèse selon laquelle les informations dont les agents économiques disposent permettent d’expliquer leur comportement.
Dans l’immobilier, l’information disponible consiste dans la connaissance du mécanisme de formation des prix au m² :
- courbes d’offre et de demande ;
- paramètres qui peuvent l’influencer, réglementation, fiscalité, sociologie, etc.
Selon cette théorie, la valeur attendue est l’espérance mathématique de la grandeur à anticiper, sous condition de l’information disponible à la date où est formulée cette anticipation.
En pratique :
- Les agents économiques anticipent une croissance du prix et donc une plus-value future. La spéculation résulte de la seule conviction que le prix de l’actif va augmenter.
- Du fait de l’augmentation attendue des prix, les investisseurs achètent cet actif, par exemple de l’immobilier de bureau, ce qui emballe les prix.
- Si l’anticipation faite sur les prix se confirme, le processus de spéculation s’amplifie et le stock immobilier qui peut être acheté pour être cédé ultérieurement voit sa valeur croître, jusqu’à ce que les anticipations se retournent sous l’effet d’informations négatives.
Cycles de spéculations immobilières
L’OCDE a étudié les cycles immobiliers au cours d’une période de 35 ans (1970 - 2005) dans 18 pays développés. Ses principales conclusions sont les suivantes :
- Quarante-quatre cycles caractérisés par des hausses significatives de prix ont été observés. Ils ont provoqué une moyenne de 2,6 cycles de hausse dans chacun des pays observés.
- La durée moyenne des cycles de hausse de prix est 23,7 trimestres (environ 6 ans).
- La hausse moyenne des prix durant un cycle de haussier est de 30,2 %, mais elle peut être plus importante, comme en Finlande où les prix ont bondi de 118 % entre 1979 et 1989.
- Parmi les récents grands cycles de spéculation immobilière, on cite notamment ceux des années 1920 en Floride, la bulle japonaise des années 80 ou encore la crise financière des années 2000 avec une surévaluation des prix immobiliers US culminant à + ou - 50 % en 2006.
- En France, les prix de l’immobilier ont surtout flambé entre 1987 et 1991, notamment à Paris où les prix ont gagné 85 % (1985 et 1989). La bulle a éclaté avec le début de la guerre du Golfe (1990). Depuis les prix ont connu une nouvelle phase de hausse, puis de baisse, le marché semblant repartir à la mi-2016.
La spéculation immobilière est un phénomène qui s’est mondialisé. Selon le Centre d’Études prospectives et d’informations internationales (CEPII), 2 facteurs clés expliquent la globalisation des cycles :
- la suppression des freins à la distribution de crédits au milieu des années 80 (1985 en France), qui a nourri des booms immobiliers en solvabilisant une demande jusque-là potentielle ;
- la libéralisation des mouvements internationaux de capitaux qui s’est, par exemple, portée sur de l’immobilier de bureau (1985 - 1995), un secteur ultra sensible aux flux internationaux de capitaux.