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Par son enveloppe de prix attractive et ses caractéristiques immobilières, la résidence de services étudiante semble le support idéal pour un investissement immobilier réussi. La conjoncture actuelle, grâce à l'allongement des études et au manque crucial de logement étudiant fait de ce produit une niche à explorer. Le point maintenant.
Investir dans une résidence étudiante : qu'est ce qu'une résidence étudiante ?
Lorsqu'on évoque la résidence étudiante, le terme sous-jacent est la résidence de services, communément appelée la location meublé non professionnelle (LMNP).
Les services proposés dans ce type de résidence sont par exemple :
- la laverie ;
- l'accueil ;
- la location de linge ;
- une salle de sport.
Les résidences sont composées de studios et de Type 2 (1 chambre) meublés, pouvant variés de 18 m² à 30 m².
Bon à savoir : l'enveloppe d'investissement se situe entre 80 000 € et 130 000 € HT pour le neuf. Le rendement est d'environ 4 % à 5 % HT.
Faire le choix de l'investissement dans une résidence étudiante
Pour un investissement réussi privilégiez les villes à fort potentiel étudiant, la base d'un bon investissement immobilier étant la localisation du produit : Paris, Lille, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse par exemple.
Bon à savoir : il vaut mieux que la résidence soit à proximité des centres-villes, transports en commun, lieux d'enseignement. Il est primordial de se renseigner sur le gestionnaire, c'est en effet celui ci qui assure la pérennité de l'investissement.
Investir dans une résidence étudiante : gestion du bien par un professionnel
Le logement sera confié à un professionnel de la location auprès des particuliers. Un contrat est passé avec celui ci, qu'on appelle bail commercial, pour une durée minimale de 9 ans.
Dans celui ci est ce bail sont indiquées les obligations de chacune des parties :
- le gérant a pour mission d'assurer la location du bien et de reverser aux propriétaires les loyers encaissés, souvent au rythme trimestriel ;
- l'investisseur perçoit les loyers contractuellement au bail et les charges qui lui incombent.
Remarque : en règle générale, le propriétaire conserve à sa charge les frais de travaux importants. Par exemple mise en conformité, frais de syndic, impôt foncier, etc.
Investir dans une résidence étudiante : quel régime d'investissement adopter ?
2 choix sont possibles :
- L'investissement en Censi-Bouvard : on ne peut le faire que dans le neuf et le meublé. L’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de son investissement, sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € (hors prix du mobilier).
À noter : l'article 186 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 a prolongé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2021.
- Le régime des amortissements comptables, permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années.
Bon à savoir : il est essentiel de prendre un expert-comptable.
Investir dans une résidence étudiante : une fiscalité avantageuse
Le dispositif fiscal est le suivant :
- L'achat se fait HT si la résidence propose 3 types de services. On peut également effectuer un financement TTC et l'administration fiscale rembourse ensuite la TVA.
- Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Micro BIC) et non des revenus fonciers, et on profite d’un abattement de 50 %.
Remarque : lorsqu'on franchit le pas d'investir dans une résidence étudiante, il faut savoir qu'on le fait sur la durée. En cas de revente, la TVA à 20 % devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu’au terme. L'engagement est de 20 ans.
Pour en savoir plus :
- Placer son argent dans l'immobilier peut être risqué, mais reste le placement le plus rentable à long terme. On vous dit tout !
- La loi Pinel remplace la loi Duflot pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.
- L'investissement locatif permet de bénéficier d'avantages fiscaux.