Les murs commerciaux sont communément appelés murs de boutique. Que vous soyez exploitant ou que vous soyez investisseur, il est essentiel de connaître leurs particularités. Faisons le point ensemble sur les murs commerciaux.
Murs commerciaux : définition
Il est important de dissocier le fonds de commerce des murs commerciaux. En effet les murs sont le local commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce.
L’exploitant peut être locataire ou propriétaire des murs. Si l’exploitant du fonds est propriétaire des murs, il a le choix entre vendre son fonds seul ou vendre le fonds avec les murs.
Achat de murs commerciaux libres ou occupés
Si vous souhaitez acheter des murs commerciaux, il faut raisonner en termes de rentabilité grâce au loyer que vous allez pouvoir percevoir.
Murs occupés
Il y a présence d’un bail commercial avec ou non versement d’un pas de porte voire d’achat d’un fonds de commerce.
Si la valeur du fonds de commerce est égale ou supérieure à 50 % des murs, le risque est quasi nul. Le commerçant est tenu de payer régulièrement ses loyers s’il ne veut pas casser le bail et perdre la valeur de son fonds.
Murs libres
Le locataire va procéder à des travaux et aménagements spécifiques à son activité. Le commerçant va créer et fidéliser sa clientèle et son fonds de commerce.
Investissement dans des murs commerciaux
Afin d’investir au mieux dans des murs commerciaux, certains éléments sont à appréhender :
- Il faut raisonner en rentabilité, grâce au loyer perçu.
- La valeur des murs est indexée sur les loyers.
- Les loyers sont indexés sur l’indice INSEE de la construction.
- Le locataire va investir dans des travaux.
- Le bail commercial est plus sécuritaire, les recours sont plus simples.
Démarches
Trois étapes sont nécessaires pour investir dans des murs commerciaux :
- La recherche des murs :
- La situation géographique est importante.
- Les murs sont indexés et augmenteront de la valeur de l’indice de la construction.
- La structure juridique :
- Il faut constituer une Société Civile Immobilière SCI avec un capital.
- Il est possible de déduire les intérêts d’emprunts et des travaux sur l’impôt sur le revenu pendant 10 ans.
- Après 15 ans de détention, le bien immobilier rentre en pleine propriété dans votre patrimoine et il est exonéré de plus-value en cas de revente.
- Le financement :
- La SCI fait une demande de financement auprès de la banque, on peut financer jusqu’à 110 %, montant des murs et les frais de notaires.
- Pendant le délai de réalisation de l’acte chez le notaire, on recherche le locataire, préparation du bail commercial.
Avantages
Il y a de nombreux avantages à investir dans des murs commerciaux :
- Les loyers sont fixés librement.
- Les taxes dans les locaux commerciaux sont habituellement à la charge du locataire et les gros travaux.
- Le rendement annuel tourne autour de 8 à 10 % de la somme investie.
Il est essentiel pour appréhender les murs commerciaux de bien les dissocier des fonds de commerce. Au-delà de ça, les murs commerciaux procurent de nombreux avantages aux investisseurs en comparaison d’un investissement locatif.
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